上市2年，君亭酒店向投资市场再次发牌

        今年以来，随着一季度社会消费需求回弹、二季度旅游消费的增长、到三季度暑期长假的火爆，呈波浪式增长的酒店行业同步迎来投资小高潮。

　　迈点观察到，在行业整体恢复利好的环境下，各大酒店集团纷纷快马扬鞭布局中高端/高端市场——从推出新品牌、到开放特许经营，再到品牌焕新升级。值得一提的是，在众多酒店集团中，一直以来，走“直营拓店”路线的君亭酒店集团，在上市两年后向投资市场发出一张新牌——开启加盟模式，以快速布局中高端及高端酒店市场。

　　战略布局：君亭系迈进加盟元年

　　于中国酒店同行来说，君亭是特别的存在。

　　一方面，在行业至暗时刻，君亭竟然逆势而上——2021年9月30日，君亭酒店在深圳证券交易所创业板上市，敲开了已经沉寂14年之久的A股酒店行业大门，成为“中端酒店上市第一股”;而且，上市以来，君亭酒店的股价几乎一直拉升。上市两年，君亭酒店财报数据可圈可点。

　　另一方面，从区域市场成长起来的君亭酒店，始终专注酒店业务，居然靠着“直营店”模式做到了上市。这是酒店集团中，少有的存在。

　　“资本加持，让君亭酒店的发展，如鱼得水。君亭走上加盟模式，只是时间的问题。”分析人士强调，在收购控股君澜、景澜两家公司之后，君亭酒店集团已拥有包含了“君澜大饭店”“君澜度假酒店”“夜泊君亭”“Pagoda君亭设计酒店”“君亭酒店”“景澜酒店”“景澜度假”“景澜青棠”等10个品牌，这样的品牌矩阵足以支撑其走轻资产模式。

　　上海五角场Pagoda君亭设计酒店

　　“对于中国酒店行业而言，未来全服务酒店的开店机会越来越少，因为房地产和商业地产发生了变化。未来，中国的存量市场将会为有限服务/精选服务酒店提供增量。我们也看到，过去中国的酒店加盟模式，多存在于经济型和中端酒店领域;高端酒店的品牌加盟模式也有、但是开放的品牌数量不多、还不成体系。”君亭酒店集团总裁朱晓東表示，整个君亭系的开业和签约数据已经很不错了，经过多年发展，很多商业模式和投资模型已经跑通，是时候尝试开放加盟，特别是和投资人一起去探索高端精选服务酒店赛道的品牌加盟。

　　洞察到行业趋势，一旦时机成熟，君亭动作迅速：一方面，今年8月，推出全新酒店品牌“君亭尚品”，直击新世代差旅消费市场，同时以“加盟”模式快速提升君亭在中端酒店市场的占比，该品牌首家店8月已于深圳开业;另一方面，看好高端精选服务酒店赛道前景，趁势开放“Pagoda君亭设计酒店”的品牌加盟。

　　向上突围：为什么是Pagoda君亭设计酒店?

　　迈点研究院《2023年中国酒店投资与发展报告》显示，中端及中高端酒店品牌的签约增幅较大，高端品牌再次走进了投资人视野，特别是本土高端酒店签约占比超过60%。《2023年第二季度全国高端酒店开业统计报告》显示，今年上半年高端酒店开业数量保持稳定增长，预计超过2022年，有望达到2019年的增长水平。

　　今年酒店投资市场整体呈现向上突围趋势，在这个过程中，“高端精选服务”赛道被推向市场——一方面，它在消费端起到“承上启下”的作用(既能商旅接得住差旅预算调整主动从高端酒店下沉到高端精选服务酒店的客群，又能担负起中端及经济型酒店消费升级的住宿体验);另一方面，作为高端酒店的入门级投资产品，由于投资性价比高(造价和设施投入可控、合作模式灵活)，能够兼容不同投资群体，因而备受投资人关注。

　　“目前进军高端精选服务赛道的酒店品牌诸多，但品牌之间的打法存在差异性。”业内人士指出，希尔顿花园、福朋喜来登、逸衡等国际品牌在品牌知名度方面存在竞争优势，尤其是开放特许经营模式之后，这些品牌的发展速度就上去;而在国内品牌在高端市场尚未形成全国范围内的品牌影响力，具体到高端精选服务领域也是屈指可数例如万达锦华酒店、Pagoda君亭设计酒店，但它们有个共同的优势在于“深谙本土市场”，故而在产品力层面很有竞争力。

　　一位资深投资人曾表示：“你去看看一些国内品牌打造的高端精选服务酒店，不鸣则已、一鸣惊艳，打动人心。”这一点，在笔者实地探访几家Pagoda君亭设计酒店之后，深有同感。

　　Pagoda君亭设计酒店，于2016年由澳大利亚引入国内的，在行业看来，该品牌的加入填补了君亭品牌矩阵中的高端空缺。笔者初见Pagoda君亭设计酒店，是PPT上几行字“小众先锋，一个融合了空间设计、艺术人文、生活美学，提供精选生活的高端设计酒店”。乍一看，会产生平平无奇的错觉，甚至会好奇它的竞争力究竟在哪儿，因为那些被推向市场的酒店品牌几乎无一例外都贴上了有关“设计”“生活方式/美学”之类的标签。然而，实地探访中，却让笔者感受到了Pagoda君亭设计酒店产品打造的态度、功力与用心。

　　其一，设计，“出乎其外，入乎其内”，既东方又现代。

　　将“设计”视为酒店的卖点之一，已经成为酒店品牌默契的操作。好的设计，从概念出发，围绕功能进行细节设计，最终靠细节成就品质感。在笔者看来，Pagoda君亭设计酒店的设计精髓在于真正做到“出乎其外，入乎其内”的设计。

　　Pagoda君亭设计酒店的品牌文化中，既带着江南记忆的“烟雨长廊”，又有体现酒店服务文化的那盏灯(总有一盏灯在等你，home always ahead)，还有“一城一店”的本地文化。但这些品牌文化在设计时，并不是过分的生搬硬套或者刻意的造作，而是通过写实与写意的巧妙融合，把东方文化做了现代手法的演绎，既呈现了经典文化意境表达又迎合了现代审美价值。

　　例如，同样是位于杭州，“烟雨长廊”，在杭州滨江Pagoda君亭设计酒店，是LED呈现的光影长廊;到了杭州紫金港Pagoda君亭设计酒店就是时尚的旋转楼梯。那盏灯，在杭州滨江Pagoda君亭设计酒店，与西湖边的长椅组合，讲述了杭州故事;到了杭州紫金港Pagoda君亭设计酒店，成为大堂一角的艺术装置。位置不同、取材不同、故事不同，也就造成Pagoda君亭设计酒店在城市定制中的“一店一品”。

　　其二，空间，兼顾客人体验与经营效率。

　　当酒店投资聚焦到ROI时，酒店的空间坪效成为投资人关注点。高端精选服务酒店的运营挑战在于“如何同时兼顾好客人体验与经营效率”。Pagoda君亭设计酒店三个核心产品恰如其分做到了平衡。

　　作为公区体验的两个核心部分，会聚点Meeting Point，摒弃传统柜台式前台，以干练整体的柜组取而代之，如机场和综合体的meeting point;好趣空间Go-to Place，颠覆了传统全日餐厅的运营理念，创意集结美食、社交、移动办公、户外庭院生活等复合体验，是Pagoda场景生活的延展空间。两个空间，通过有效的创意组合与设计，不仅为客人带来了舒适自在的多元有趣体验空间，而且还让酒店公区员工，通过走动式服务高效组织起来，为客人提供包括前台Check-in/out、餐饮及其他即时服务。

　　设计时尚的酒店客房，如今实现智能化体验，例如和科大讯飞合作的IoT智能客控，喊一声“小君小君”即可连接所有客房服务，电话在Pagoda君亭设计酒店客房已消失;就连“洗衣服务”都整合进了智能电视开机画面。客房特色区域“光合空间Me-time Space”，有机规划睡眠、起居、洗漱、工作等重要功能，以光线和色彩营造舒适生活光景，一组坐、卧、躺，任何姿势都无拘无束的沙发几，可以展望更多生活内容;浴室功能模块化，色彩均衡、材质考究，因浮光掠影而充满透明的光辉。在暖呼呼的水中重生，跨出浴室，重归透明人。

　　Pagoda君亭设计酒店

　　笔者在探访中得知，合理的空间设计，配合服务流程优化，一家客房数量在200间左右的Pagoda君亭设计酒店，其人房比为0.3。该数据远远低于同商圈内的其他高端酒店，每年节省人力成本1000多万。

　　其三，美学，是生活是艺术也是创新。

　　正如乔布斯所言：“设计不仅仅是视觉和感觉上如何，设计也是它运行起来如何”。Pagoda君亭设计酒店让笔者惊艳的是一个设计美在于，他每次和艺术家跨界合作打造酒店，美学设计的落地与运行实属精妙——是生活是艺术也是创新。

　　Pagoda君亭设计酒店西南地区旗舰项目——成都Pagoda君亭设计酒店，位于四川日报报业集团旗下大型文化综合体春熙商圈西部文化产业中心大楼30层以上，是现代建筑与当代艺术文化融合的典范之作，开业即被贴上“城市人文客厅、西部文化地标、文化IP发源地”等先锋标签，成为艺术、设计、文化的新焦点。

　　成都Pagoda君亭设计酒店

　　酒店的空中大堂位于30层，中庭、接待大堂、复合空间等主要公共设施在此有序分布;传承澳洲基因的Go-To Place与成都悠闲因子完美融合，视野开阔、厨艺精湛的美食团队引入“茶社”理念，以茶入馔，将国际美食和巴蜀饮食文化完美结合，引领现代都市时髦生活方式;新媒体艺术家林俊廷为酒店量身定做的数字艺术品《鎏瑩》，创意来源于“金玉满堂”，实现手段则采取前沿的新媒体数字艺术——当你用手机AR扫描大屏幕，原本在“鱼缸”中安分悠游的金鱼，便又向更广阔的空中“游”去，让观众的感官，也如飞升至酒店几十米的挑高中庭，让你在虚实之间体验“金玉满堂彩，浮游天地间”的乐趣，更为奇特的是，每个人拿出自己的手机，站在不同的角度扫描，获取的画面大相径庭。这两种奇特的“摸鱼”方式，吸引了不少客人围观拍照，发朋友圈秀新奇。

　　同样具备美学设计与科技体验的地方，还有杭州滨江Pagoda君亭设计酒店露台庭院里的3D打印版三潭印月艺术装置。

　　“在抖音上刷到深圳Pagoda君亭设计酒店，就想来体验下。整体设计还是蛮时尚新潮的，特别是店里青年艺术家黄玉龙雕塑作品《存在》，与深圳这座城市很搭。”一位90后新媒体人表示，这家店其实很出圈的，没见过一家酒店能将不锈钢材质做得如此有高级感。

　　一位考察过多家Pagoda酒店的投资人告诉迈点，品牌的酒店选址都很好，都在城市的核心商圈，不少店开在了国际品牌的“包围圈”里，但是它的生意依然很不错。

　　这样的产品力推向市场，何惧竞争!当集团向上突围时，Pagoda君亭设计酒店出战是必然之选。

　　直营开启加盟，凭什么让投资人买单?

　　很多中国本土酒店集团都是从一家一家直营店干出来，具备很强的单店思维——每家的经营数据都不错、投资回报也非常可观，门店在区域市场也具备很强竞争力。

　　君亭酒店集团2023年半年度财报数显示，2023年上半年，君亭酒店集团营收2.2亿元，比上年同期增长57.13%，净利2009万元，同比增36.40%。其中，直营酒店的出租率、平均房价、RevPAR 均已超过2019年同期水平。

　　值得关注的是，高端精选酒店业绩保持领先，杭州 Pagoda 君亭设计酒店上半年 RevPAR 同比 2022 年上升 213%，同比 2019 年上升30%;成都 Pagoda 君亭设计酒店上半年平均 RevPAR 同比 2022 年上升108%，二季度 RevPAR超过800 元;杭州滨江Pagoda君亭设计酒店自7月下旬开业以来，市场热度高涨，平均房价超700元，出租率超50%，且持续维持增长态势。

　　成都Pagoda君亭设计酒店总经理李敏表示：“我们是直营店。按照目前的业绩走势，预估两年半就可以回本。”

　　直营店优势如此明显，但从酒店集团层面来看，无论是自持还是租赁都将面临巨大的资金压力，而且发展速度相对很慢、不利于品牌形成规模化竞争优势。尽管君亭集团靠直营店做了上市，但未来要走加盟模式的Pagoda君亭设计酒店想在酒店投资市场站稳脚跟，甚至在高端精选服务赛道突围成功，必然要经受加盟商一系列灵魂拷问：经营业绩如此亮眼，但直营店模式、经验与业绩表现能被复制到加盟店吗?当Pagoda君亭开放品牌加盟之后，凭什么吸引投资人、并让其愿意加盟该品牌?

　　笔者在与朱晓東以及多家Pagoda君亭设计酒店探访交流中，总结出几大亮点。

　　一是，商业模式创新，聚焦用户体验，好体验带来好房价和好口碑。

　　“追求极致用户”是互联网思维，Pagoda君亭设计酒店是酒店品牌中少有的将用户体验做到极致的。

　　“我们希望得到一个比全服务标准五星酒店更具性价比的投资模型——投资更精简节省、同时房价又不会太低且坚挺。产品的设计与打磨，不能偏离酒店本身，要聚焦住宿业态核心需求，然后再来些基于趋势变化的微创新即可。”朱晓東在分析Pagoda君亭设计酒店的投资模型时强调，去掉不必要的功能配套及设施设备来控制造价和投资成本(例如，没有游泳池、娱乐设施、大宴会厅)，保留核心产品(客房)体验并提升标准，同时把用户体验做到精致精化，留住用户留下好口碑。

　　例如，精美的早餐服务，不仅会因地制宜提供一些具有当地风味早餐，考虑到部分客人的早餐习惯，还可以提供外带服务，以及过了早餐时间就可以用它来置换免费的咖啡饮品或者下午茶。

　　再比如，在功能配套上选配商旅客户核心需求，根据酒店物业条件自由组合打造多元体验空间。杭州滨江Pagoda君亭设计酒店的“健身房+自助洗衣机”的组合，方便了用户、也大幅提升了设施设备的使用率;杭州紫金港Pagoda君亭设计酒店则是“健身房+自助洗衣机+自助美甲体验+元气森林自动售卖机”;深圳宝安前海Pagoda君亭设计酒店14楼的综合互动空间融合了“健身房+自助洗衣机+自助美甲体验+自助游戏机+书吧+冥想”等多元体验场景。而且入住客人大多可通过智能化和自助式服务完成这些特色体验，并未增加酒店人力成本。

　　而真正让笔者惊艳的则是，在行业普遍研究“房+X”模式探索非房收入的时候，Pagoda君亭设计酒店则是大力推“免费”。入住酒店的客人，可以领到三张免费券(一杯咖啡、一杯酒、一份下午茶)、自助的洗衣/健身/美甲等都是免费、客房迷你吧也是免费的……这些听上去海底捞式的“免费”增值服务，如何搭配全靠酒店总经理灵活经营，它在惊艳的同时也让笔者担心其运营成本。

　　“新品牌到一个陌生的城市，首战肯定是有挑战的。事实上，作为华南区首店，我们这家店的位置并不在深圳最核心区。酒店开业前，集团层面给予大力酒店宣传支持，开业当天也邀请了媒体助阵，做了一波儿宣传。我们的入住率很快就上去，接下来要做就是提升房价。房价提升的支撑点就，来自我们持续不断的用户体验。Pagoda君亭有免费的早餐、下午茶等这些增值服务，我们前三个月还提供免费的咖啡畅饮，7月份天热就改成了冰淇淋，8月份还给部分客人提供免费小吃，酒店也增加了乐队驻唱……”深圳宝安前海Pagoda君亭设计酒店总经理王涛告诉迈点，酒店开业后的两个月客源地80%来自江浙沪，但现在已经被广东省反超;依靠因地制宜的用户思维来做经营，酒店入住率达到70%、ADR也在持续爬升中;酒店自开业以来，也吸引不少当地酒店同行、投资人前来参观体验，他们大多表示“免费服务到如此地步，颠覆了高端酒店的运营逻辑，首先很惊讶，但真的学不了、做不到”。

　　“客人拿到房卡，就等于在酒店内一卡全包。”在笔者看来，Pagoda君亭设计酒店把传统酒店的二消转化为免费的增值体验，让客人增加了体验高、感受到性价比，仅使用一定的成本为酒店换取了更大的房价售卖空间以及未来的复购。这其实就是运营力的一种表现。

　　二是，“总经理不是甩手掌柜”，管理人才既要内部培养晋升、又要外部引入。

　　在拼运营的年代，核心管理人才的抢夺日渐加剧。中端酒店的店长之争每天都在上演，高端酒店的总经理更是一岗难求才。

　　一位资深酒店投资人坦言：“我们有时候更愿意选本土高端酒店品牌，是因为他们的运营更接地气。尤其是做直营店起来的连锁品牌，他们的店长/总经理很多都是基层一步一步做起来的、拥有丰富的实战经验，合作起来也更让人放心。”

　　君亭酒店创始人吴启元常提“店小二精神”，希望酒店总经理多在一线走动、发现问题解决问题。朱晓東在采访中更是直言，酒店总经理要有实战经验，自己要很投入、不做甩手掌柜;如果外部引入优质人才未在君亭体系待过，也给他6个月时间来熟悉君亭，之后才能上岗。笔者在与几家Pagoda君亭总经理交流过程中发现，他们都是从酒店筹备期就进入项目，很多工作都是亲力亲为。

　　迈点观察到，中国大部分中小型酒店集团，普遍拥有高忠诚度的团队——他们很多人跟着创始人打江山，或许是从第一家店开始、或许是从最基层的岗位脚踏实地干了十几年。君亭同样如此，而且一直做直营店，君亭内部培养起来不少综合实力强劲的运营和管理人才;而且不少人一直都是高端酒店体系内做运营管理，他们是懂高端酒店运营的，管理Pagoda君亭设计酒店得心应手。这也就为Pagoda君亭设计酒店日后的加盟店储备了优秀总经理队伍。

　　“工作环境舒服，领导亲和低调、沟通层级没那么多。这可能就是我们十几年一直留在君亭体系的原因。”杭州滨江Pagoda君亭设计酒店总经理杨亮表示，跟着君亭一路成长，不仅有体系化的培训，还有从实践中干出来的经验和情感。

　　当品牌走出大本营之后，随着开业酒店增多，对管理人才的要求和需求也在增加。Pagoda君亭设计酒店正在不断吸纳外部优秀管理。深圳的总经理王涛在加入君亭集团之前，曾在万豪、希尔顿、洲际等国际品牌酒店工作过。

　　三是，直营店跑通酒店全生命周期，资管模式助力加盟拓展，提升业主资产价值。

　　“君亭一直在做直营店，从选项目、选址、组建、运营，你必须做到最好，你做不好你就亏。我们跟投资人一样都是真金白银掏出来干酒店。所以，从这一点上来说，我们要比很多品牌要有更多的业主同理心。可能我们的品牌影响力还没有那么大，但我们给予的支持一定是负责任的。”朱晓東表示，君亭26年走来，从前期开发、产品打磨、酒店运营，都是一家家店积累沉淀下来的、是被市场验证过的、可以用数据说话。

　　朱晓東强调，因为上市之后，君亭对资本市场、以及包括RETIs等金融工具的理解也更为深刻，未来将有更深入的合作模式来帮助投资人，真正跑通“投融建管退”全生命周期，实现资产价值最大化。

　　今年3月，君亭酒店与上海君达城商业成立合资公司，通过君达城基金，将持续跟进包含北京、深圳、长沙、重庆等核心城市的地标楼宇，积极创新公司投融资模式，助力旗下各品牌发展。这也将进一步助推君亭向资产管理公司转型。

　　采访手记

　　近年来，中国本土酒店管理集团的市场竞争力在与日俱增，在双循环发展和扩大内需政策助推之下，它们将会迎来新一轮的增长。但随着新周期的到来，我们希望看到它们能力模型的重构。

　　在Pagoda君亭设计酒店的实地探访与团队交流中，笔者也试图从洞察力、产品力、运营力和资本力等不同维度总结出君亭有别于其他酒管集团的能力模型差异与核心竞争力。最终，或许可以将该品牌直营店经营的秘密总结为“好位置、好产品、好运营支撑起来好房价与好口碑”，这对于运营团队极其考验。

　　从品牌经营来看，Pagoda君亭设计酒店需要把这些成熟的直营店经验，梳理提炼成为一定体系化标准，以便未来可以复制到加盟店。更重要的是，在品牌力、集团支持方面，Pagoda君亭设计酒店需要加快进程以赋能品牌开发与门店运营。从品牌发展来看，至于，未来Pagoda君亭设计酒店是否走得快、能否走得远，一切还要看集团战略。

　　今年6月，君亭酒店(301073)发布公告称，公司与重庆市渝中区文化和旅游发展委员会达成合作，经协商拟投资2.1亿元在重庆分批次开设多家高品质酒店，并在渝中区设立君亭酒店西南总部。这是君亭走出去的决心。

　　“大集团的战略思考，要有所为有所不为。品牌在发展过程中，要根据自身特点去选择合适的地方。我们要在自己生长的大本营做强，然后增强布局能力、到西南、华南、北京市场求发展。”朱晓東表示，去年年初就很清晰了，必须坚定不移贯彻下去。    （资料来源：迈点网）